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市街化区域農地の課税について

更新日 平成24年11月7日

市街化区域農地の課税の概要

 平成22年3月に合併したあま市は特定市(※1)となりました。このため、市街化区域内の農地は、特定市街化区域農地(※2)の課税となるところですが、合併特例法により合併年の翌年度から5年間(平成27年度まで)は、合併前の課税方法(一般の市街化区域農地の課税)が継続されます。平成28年度からは、特定市街化区域農地課税が始まりますが、当初4年間は軽減措置が講じられることになります。
 また、平成26年度から始まります生産緑地制度において指定を受けた農地の課税は、市街化調整区域の農地に準じた評価及び課税となります。
 
1 東京都の特別区、三大都市圏(首都圏、近畿圏、中部圏)にある政令指定都市、既成市街地及び近郊整備帯
     などに所在する市。
 
2 特定市にある市街化区域農地。

農地種別表

市街化区域農地の評価額

 沿接する道路の状況、公共施設等の接近状況など宅地としての利用上の便等からみて、当該農地とその状況が類似する宅地の価格から当該農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる造成費を控除した額となります。また、評価額の算出方法は、特定市街化区域農地(平成28年度以降)となっても変更ありません。

 評価額=(路線価-造成費)×面積

一般の市街化区域農地の税額算出方法

固定資産税は
 
課税標準額×税率(1.4%)
 
で算出されます。
市街化区域農地の課税標準額は、原則、「評価額に1/3を乗じた額」となりますが、評価替えに伴う急激な税負担の上昇を防ぐため、負担水準に応じて負担調整措置がとられております。
 
◎課税標準額の算出方法
 ・当該年度評価額×1/3≦前年度課税標準額の場合
  当該年度評価額×1/3
 ・当該年度評価額×1/3>前年度課税標準額の場合
  前年度課税標準額×負担水準(※3)に応じた負担調整率(※4)
 
※3 負担水準=前年度課税標準額÷当該年度評価額×1/3
 
※4 負担調整率

負担水準
0.9~
0.8~0.9
0.7~0.8
~0.7
負担調整率
1.025
1.05
1.075
1.10

 
例1
本年度評価額 12,000,000円、前年度課税標準額 3,000,000円の市街化区域の田の税額
 
本年度の本来の課税標準額は12,000,000円×1/3=4,000,000円(当該年度評価額×1/3)です。
当該年度評価額×1/3>前年度課税標準額であるため、負担水準は
3,000,000円/4,000,000円=0.75となります。
よって負担調整率が1.075となるため本年度の固定資産税は
3,000,000円×1.075×1.4%=45,150円
 
なお、あま市では平成27年度までこの計算方法で算出されます。

特定市街化区域農地の税額算出方法

評価額及び固定資産税の算出方法は市街化区域農地と同じでありますが、課税標準額の算出の際、宅地と同様の負担調整措置を行います。
◎課税標準額の算出方法
 ・当該年度評価額×1/3≦前年度課税標準額の場合
  当該年度評価額×1/3
 ・当該年度評価額×1/3>前年度課税標準額の場合
  前年度課税標準額+当該年度評価額×1/3×5%
 
ただし、あま市は合併特例法により5年間の猶予期間があるため、平成28年度より特定市街化農地課税が始まります。また、開始から4年間は次のとおり軽減措置があります。
 
課税標準額×軽減率(※5)×税率(1.4%)
 
※5 軽減率
年度
28
29
30
31
軽減率
0.2
0.4
0.6
0.8

 

例2
平成29年度評価額 13,500,000円の特定市街化区域の田の税額
 
平成29年度は、軽減率0.4が適用されるため固定資産税は次のとおりとなります。
13,500,000円×1/3×0.4×1.4%=25,200円
 
例3
平成32年度評価額 15,000,000円、前年度(平成31年度)課税標準額 4,000,000円の特定市街化区域の田の税額
 
平成32年度からは、本来の特定市街化区域農地課税に変わるため次のとおりの計算となります。
本年度の本来の課税標準額 15,000,000円×1/3=5,000,000円(当該年度評価額×1/3)です。
当該年度評価額×1/3>前年度課税標準額であるため、平成32年度課税標準額は、
4,000,000円+(5,000,000円×5%)=4,250,000円
よって平成32年度の固定資産税は次のとおりとなります。
4,250,000円×1.4%=59,500円

生産緑地地区の税額算出方法

平成26年度から生産緑地地区が指定され、市街化調整区域の農地に準じた評価及び課税となります。

※現在あま市内の市街化調整区域農地では全域「評価額=課税標準額」となっているため、税額は「評価額(課税標準額)×1.4%」で算出されます。

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